Auf Grundlage der wohnungsmarktrelevanten Daten aus dem Vorjahr informiert der Bericht jährlich über die Situation und die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt innerhalb des Stadtgebietes. 

Dem rund 70 Seiten starken „Wohnungsmarktbericht 2025“ kann entnommen werden, dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht verbessert hat und die Herausforderungen aus den Vorjahren durch die beispielsweise weiter stark gestiegenen Baukosten, dem Rückgang der Bautätigkeit und die hohe Inflation stärker zunehmen.  Auch unklare weltwirtschaftliche Perspektiven und politische Dynamiken wirken sich auf die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau aus. Eine Entspannung der Situation ist auch im kommenden Jahr nicht zu erwarten.

Fachleute erwarten sogar eine deutliche Anspannung, insbesondere des preiswerten und öffentlich geförderten Mietsegments. Gleichzeitig wird es immer schwieriger, zuverlässige Prognosen abzugeben oder die vorliegenden Daten korrekt zu interpretieren und die richtigen Schlüsse zu ziehen, da sich die Rahmenbedingungen immer dynamischer ändern.

Der Bericht dient den Entscheidungsträger*innen in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft als Informationsgrundlage. Er ist im Internet unter: Wohnungsmarkt | Stadt Leverkusen (Öffnet in einem neuen Tab) im Detail nachzulesen. 

Der Bericht gibt anhand von rund einem Dutzend Indikatoren zur kommunalen Entwicklung Aufschlüsse über die Nachfrage- und Angebotsseite des Wohnungs­marktes. Das sind auf der Nachfrageseite Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten zum Einkommen und zur Arbeitslosenquote. Die Angebotsseite wird über Daten zu Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, Wohnungsleerständen und anhand von Miet- und Kaufpreisen dargestellt.

Weitere Bausteine des Berichtes sind die Auswertungsergebnisse einer Befragung von Fachleuten. Zudem beinhaltet der Bericht auch Auswertungen der in diesem Zeitraum geschalteten Wohnungs- und Immobilienanzeigen in den einschlägigen Internetportalen für Leverkusen. In dieser Ausgabe werden auch die Ergebnisse einer Um­frage der Leverkusener Wohnungsun­ternehmen zu ihren Wohnungsbestän­den, die alle fünf Jahre stattfindet, vorgestellt.

Niedrige Leerstandsquote – anhaltende Wohnungsnachfrage - Mietangebote werden teurer – Anspannung im Mietwohnungssegment und öffentlich geförderten Mietwohnungsbau

Ende des Jahres 2024 übersteigt die Einwohnerzahl erstmalig die 170.000 Einwohner*innen-Marke. Der Wanderungsgewinn ist zwar schwächer ausgefallen, als die Jahre zuvor, dennoch konnten die Fortzüge und der Sterbeüberschuss durch die Zuzugszahlen kompensiert werden. Obwohl sich die Zuzüge aus dem Ausland seit dem letzten Jahr deutlich verringern, führen sie mit dem steigenden Zuzug aus Köln bei gleichzeitig unveränderten Fortzugszahlen zu einem Wanderungsüberschuss. Die Abwanderung in die direkt benachbarten Kommunen hat hingegen verstärkt zugenommen. Die Entwicklungen der vergangenen Jahre haben aber gezeigt, dass auch zukünftig anhaltende Flüchtlingsbewegungen und damit ein Bevölkerungswachstum zu erwarten sind.

Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum, die unzureichende Flächenverfügbarkeit am Markt, die gesunkene Leerstandquote sowie die jahrelange niedrige Bautätigkeit und der Rückgang öffentlich geförderten Wohnraums verschärfen die Situation auf dem Wohnungsmarkt, können den (Nachhol-)Bedarf bei Weitem nicht decken und verteuert das Wohnen insgesamt. 

In den aktuell unsicheren Zeiten mit Mietpreissteigerungen und Bauzurückhaltung sowie steigender Armut wird der freie preisgünstige Wohnraum immer knapper und der Umzugswille sowie die Möglichkeiten immer weiter eingeschränkt, was sich in den gesunkenen innerstädtischen Umzugszahlen widerspiegelt. Hinzu kommen die aktuellen ungünstigen wirtschaftlichen Entwicklungen wie z. B. gestiegene Material- und Baupreise, Rezession, Fachkräftemangel oder politische Entscheidungen, die dafür sorgen, dass viele Bauvorhaben unrentabel sind. 

Die Zahl der Baufertigstellungen ist im Vergleich zum Vorjahr zwar leicht gestiegen, gleichzeitig steigt aber auch der Bauüberhang, aufgrund der höheren Anzahl an Baugenehmigungen aus den Vorjahren und den wenigen Fertigstellungen. Der Bedarf an Wohnraum kann damit bei Weitem nicht gedeckt werden.

Gleichzeitig können sich die „Normalverdienenden“ kaum mehr Eigentum leisten. Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Bauflächen für den Geschosswohnungsbau bleiben im Berichtsjahr zwar unverändert, und die meisten Angebote für Bestandsimmobilien etwas günstiger, aber dafür werden die Mietpreise wieder teurer. Günstige Alternativen sind kaum vorhanden, so dass vor allem das preiswerte Mietwohnsegment seit Jahren sehr angespannt ist. Zudem geht der Bestand an geförderten Wohnungen jährlich immer weiter zurück. 

Trotz der sinkenden Kaufpreise im Bestand bleibt die Nachfrage jedoch verhalten und ist mit vielen Unsicherheiten verbunden, da die Kaufpreise für das Eigenheim immer noch relativ hoch sind, genauso wie die finanziellen Belastungen bei der Finanzierung und die Inflation. Unsichere Zukunftsaussichten schrecken viele zunehmend vom Hauskauf ab oder erlauben lediglich den Kauf von kleinen Immobilien, was vermutlich auf die gestiegenen Preise der Reihenhäuser hindeutet.

Gegenüber dem Vorjahr sehen die Fachleute eine Verschlechterung der Situation, lediglich im Eigentumsmarkt wird von einer leichten Verbesserung der Wohnungsmarkt-lage ausgegangen. Die Aussichten auf das kommende Jahr sind deutlich getrübt. Die Fachleute gehen davon aus, dass sich insbesondere die Lage im Mietwohnungsbau deutlich verschlechtern und die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Segment stark ansteigen wird. Sehr kritisch wird die Situation im mittleren und unteren sowie öffentlich gefördertem Mietpreissegment gesehen.

Die Aussagen der Fachleute bei der Umfrage des Wohnungsmarktbarometers bestätigen, dass neben den Alleinerziehenden und einkommensschwachen Haushalten bereits Haushalte mit mittleren Einkommen schlechte bis sehr schlechte Chancen haben, sich auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt entsprechend ihren Wünschen mit Wohnraum zu versorgen. Insbesondere fehlen sowohl kleine als auch große, bezahlbare Wohnungen für Familien mit Kindern sowie auch der barrierefreie Wohnraum und der öffentlich geförderte Mietwohnungssektor bleibt weiterhin angespannt.

Das aktuelle Investitionsklima wird von den befragten Personen im Neubausegment etwas positiver bewertet als noch vor einem Jahr, dennoch bewegt sich die Bewertung im negativen Bereich. Die Einschätzung und Erwartung der zukünftigen kaum positiv veränderten Investitionen im Neubau lassen keine Besserung der Lage erwarten.

Im Vergleich zu den vergangenen Jahren sind diese Thematiken nicht neu, sondern sind in ihrer Bedeutung stärker in den Vordergrund gerückt.

Dringende Investitionen für die kommenden drei Jahre sehen die Fachleute deswegen im „Neubau von Wohnungen“ und vor allem im öffentlich gefördertem Mietwohnraum. Auch wird empfohlen mehr in den „altersgerechten/barrierefreien Wohnraum“ und das „betreute Wohnen“ zu investieren und hier adäquate Angebote zu schaffen.

Wohnungsmarktbericht 2025 im Kurzüberblick 

Der Bericht stellt zu Beginn anhand von ausgewählten Daten und Trends die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr vor. Es folgt eine Zusammenfassung, die die wesentlichen Aussagen des Berichtes in Textform wiedergibt. Daran schließt sich die vertiefende Langfassung mit vielen Abbildungen und Tabellen an, die die Wohnungs­marktsituation 2024 ausführlich darstellt. 

Der Bericht kann im Internet unter dem Link Wohnungsmarkt | Stadt Leverkusen (Öffnet in einem neuen Tab) nachgelesen und heruntergeladen werden. Interessierte können sich auch an den Fachbereich Stadtplanung der Stadt Leverkusen wenden.