Dem rund 67 Seiten starken „Wohnungsmarktbericht 2024“ kann entnommen werden, dass die im Vorjahr aufgebauten Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt stärker zunehmen. Durch die weiter stark gestiegenen Baukosten und die hohe Inflation sowie das gestiegene Zinsniveau ist eine Entspannung auch im kommenden Jahr nicht zu erwarten. Weitere Gründe wie die weltwirtschaftlichen und politischen Entwicklungen und Unruhen, der Rückgang der Bautätigkeit sowie die ungewissen Energie- und Zukunftsaussichten verschärfen die Lage auf dem Wohnungsmarkt immer mehr. Fachleute erwarten sogar eine deutliche Anspannung, insbesondere des preiswerten und öffentlich geförderten Mietsegments. Gleichzeitig wird es immer schwieriger, zuverlässige Prognosen abzugeben oder die vorliegenden Daten korrekt zu interpretieren und die richtigen Schlüsse zu ziehen, da sich die Rahmenbedingungen immer dynamischer ändern.

Ein Dutzend Indikatoren geben Aufschlüsse

Der Bericht gibt anhand von rund einem Dutzend Indikatoren zur kommunalen Entwicklung Aufschlüsse über die Nachfrage- und Angebotsseite des Wohnungs­marktes. Das sind auf der Nachfrageseite Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten zum Einkommen und zur Arbeitslosenquote. Die Angebotsseite wird über Daten zu Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, Wohnungsleerständen und anhand von Miet- und Kaufpreisen dargestellt.

Weitere Bausteine des Berichtes sind die Auswertungsergebnisse einer Befragung von Fachleuten. Zudem beinhaltet der Bericht auch Auswertungen der in diesem Zeitraum geschalteten Wohnungs- und Immobilienanzeigen in den einschlägigen Internetportalen für Leverkusen.

Preise für Bestandsimmobilien sinken, Mietangebote werden teurer

Ende des Jahres 2023 beträgt die Einwohnerzahl 169.658 Personen und steuert auf die 170.000 Einwohner*innen-Marke zu. Der Zuwanderungsstrom hat sich gegenüber dem Vorjahr zwar etwas abgeschwächt, aber dennoch kann die Stadt einen positiven Wanderungssaldo verzeichnen, der überwiegend auf den besonders verstärkten Zuzug aus Köln zurückzuführen ist und damit die bisherigen Werte übertrifft.

Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum, die unzureichende Flächenverfügbarkeit am Markt sowie die jahrelange niedrige Bautätigkeit und auch in diesem Jahr der Rückgang der Neubaufertigstellungen verschärfen die Situation auf dem Wohnungsmarkt und können den (Nachhol-)Bedarf bei Weitem nicht decken. Hinzu kommen die aktuellen ungünstigen wirtschaftlichen Entwicklungen wie z. B. gestiegene Material- und Baupreise, deutlich höheres Zinsniveau für Baukredite, erhöhte Energiepreise, Fachkräftemangel, die dafür sorgen, dass viele Bauvorhaben unrentabel sind und Bau- und Modernisierungsprojekte zum Erliegen kommen. Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien sinken in diesem Jahr erstmalig seit langem, während es zur deutlichen Steigerung der Mietpreise kommt, weil kaum Alternativen und kein ausreichendes günstiges Wohnangebot vorhanden sind. Vor allem das preiswerte Mietwohnsegment ist heute schon sehr angespannt und der Bestand an geförderten Wohnungen geht jährlich zurück.

Die Aussagen der Fachleute bestätigen, dass neben den Alleinerziehenden und einkommensschwachen Haushalten bereits Haushalte mit mittleren Einkommen schlechte bis sehr schlechte Chancen haben, sich auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt entsprechend ihren Wünschen mit Wohnraum zu versorgen. Insbesondere fehlen sowohl große, bezahlbare Wohnungen für Fami­lien mit Kindern als auch der barrierefreie Wohnraum und der öffentlich geförderte Mietwohnungssektor bleibt weiterhin angespannt.

Bautätigkeit niedrig - Anspannung im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau

Angesichts der enormen Preissteigerungen im Bausektor und dem Energiemarkt, den klimatischen und energetischen Vorgaben sowie den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt werden im Eigentumsbau die größten Schwierigkeiten bei den „zu hohen Bau- und Planungskosten“ gesehen. Die fehlenden Bauflächenpotenziale, die Lage auf dem Kapitalmarkt sowie die hohen Kosten fürs Bauland werden ebenfalls als dringende Probleme bewertet. Daneben sehen die Fachleute im Mietwohnungsbau die größten Herausforderungen in der geringen Bautätigkeit im Mietwohnungssektor und in den steigenden Mieten und Nebenkosten. Das Abschmelzen des bestehenden, sozialen Wohnraums und die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden, Mieter*innen, Mietbewohner*innen gehören zu den weiteren dringenden Problemen. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren sind diese Thematiken nicht neu, sondern sind in ihrer Bedeutung stärker in den Vordergrund gerückt.

Das aktuelle Investitionsklima wird von den Fachleuten durch alle Segmente (Eigentumsbau, Mietwohnungs­bau und Bestandsmaßnahmen) hinweg deutlich kritischer und schlechter bewertet als noch vor einem Jahr und bewegt sich im schlechten Bereich. Insgesamt sehen die befragen Personen kaum Anreize und deutlich mehr Hemmnisse für Investitionen im Wohnungsbau als im Jahr zuvor. 

Die Aussichten auf das kommende Jahr sind deutlich getrübt. Die Fachleute gehen davon aus, dass sich insbesondere die Lage im Mietwohnungsbau deutlich verschlechtern und die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Segment stark ansteigen wird. Sehr kritisch wird die Situation im unteren und öffentlich gefördertem Preissegment gesehen. Dringende Investitionen für die kommenden drei Jahre sehen die Fachleute deswegen im „Neubau von Wohnungen“ und vor allem im öffentlich gefördertem Mietwohnraum. Auch wird empfohlen mehr in den „altersgerechten/barrierefreien Wohnraum“ und das „betreute Wohnen“ zu investieren und hier adäquate Angebote zu schaffen.

Wohnungsmarktbericht 2024 im Kurzüberblick 

Der Bericht stellt zu Beginn anhand von ausgewählten Daten und Trends die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr vor. Es folgt eine Zusammenfassung, die die wesentlichen Aussagen des Berichtes in Textform wiedergibt. Daran schließt sich die vertiefende Langfassung mit vielen Abbildungen und Tabellen an, die die Wohnungs­marktsituation 2023 ausführlich darstellt. Der Bericht dient den  Entscheidungsträgerinnen und Entscheidungsträgern in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft als Informationsgrundlage. Er kann im Internet auf der Seite Wohnungsmarkt (Öffnet in einem neuen Tab)nachgelesen und heruntergeladen werden. Interessierte können sich auch an den Fachbereich Stadtplanung der Stadt Leverkusen, Frau Agnes Jersch, (0214/406-6125) wenden.