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Planen und Bauen
Vorbereitende Untersuchungen
Vorbereitende Untersuchungen (kurz VU) sind ein stadtplanerisches Instrument aus dem besonderen Städtebaurecht und einer der ersten Schritte auf dem Weg zu einem städtebaulichen Sanierungsverfahrens.
Blick auf Manfort mit Kirche St. Joseph
Es handelt sich um eine umfassende Analyse eines ausgewählten spezifischen Stadtbereichs oder Quartiers, in dem die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse betrachtet und bewertet werden.
Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Bauen der Stadt Leverkusen hat im Januar 2025 die Einleitung der VU für eine zentral in Manfort gelegene Fläche entlang und nördlich der Gustav-Heinemann-Straße beschlossen. Nun prüft die Stadtplanung, ob dieses Gebiet städtebaulich verbessert werden sollte – zum Beispiel, weil Gebäude, Straßen oder öffentliche Plätze erneuert werden müssen. Hierzu hat die Stadt Leverkusen das Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH aus Köln beauftragt, das auch das ISEK (Öffnet in einem neuen Tab) erarbeitet.
Die VU sind ergebnisoffen. Zu Beginn steht daher noch nicht fest, ob später ein Sanierungsgebiet festgelegt wird. Erst nach Abschluss der Untersuchungen wird über das weitere Vorgehen entschieden. Wenn sich zeigt, dass Handlungsbedarf besteht, wird die Stadtplanung gemeinsam mit dem beauftragten Büro und unter Einbindung der Bürgerinnen und Bürger konkrete Ziele und Maßnahmen erarbeiten, wie das Gebiet verbessert werden kann.
Nach Abschluss der VU wird entschieden, ob ein förmliches Sanierungsverfahren eingeleitet wird oder ob andere Instrumente besser geeignet sind. Die VU bildet damit die fachliche Grundlage für die Entscheidung über das weitere Vorgehen.
FAQs
Welches Gebiet wird in Manfort untersucht?
Untersucht wird eine rund 19 Hektar große Fläche zwischen der Bundesautobahn A3 im Westen, der Kieler Straße im Norden, der Bahntrasse Köln-Wuppertal im Osten und der Pfeilshofstraße im Süden.
Das Gebiet der Vorbereitenden Untersuchung im Stadtteil Manfort
Was beinhalten die VU?
Eine VU beinhaltet:
Eine VU bedeutet:
Bestandsaufnahme und Analyse des Gebiets
keine unmittelbaren Baumaßnahmen
Erfassung von Gebäuden, Grundstücken und Nutzungen
keine Verdrängung der eingesessenen Bevölkerung
Beteiligung von Eigentümer*innen, Mieter*innen, Pächter*innen und weiteren Akteur*innen
keine automatische Festlegung eines Sanierungsgebiets
Erarbeitung von Zielen und möglichen Maßnahmen
keine abschließende Entscheidung über spätere Maßnahmen
Erstellung eines Abschlussberichts
keine unmittelbaren Kosten für Eigentümer*innen und keine Wertsteigerung der Immobilie
Untersuchungsbereich der VU
Das Untersuchungsgebiet ist nicht automatisch mit einem späteren Sanierungsgebiet gleichzusetzen. Eine mögliche spätere Gebietsabgrenzung wird erst auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse festgelegt.
Warum wird dieser Bereich betrachtet?
Das Untersuchungsgebiet ist schon länger durch unterschiedliche städtebauliche Herausforderungen geprägt. Diese haben auch Auswirkungen auf seine langfristige Funktionsfähigkeit. Zu nennen sind beispielsweise
eine Überlastung des inneren Erschließungssystems, insbesondere aufgrund des Verkehrs des großflächigen Einzelhandels,
Lärmbelästigung und Luftverschmutzung durch das hohe Verkehrsaufkommen,
sanierungsbedürftiger Gebäudebestand (sowohl städtische als auch nicht-städtisches Eigentum)
zahlreiche Industrie- und Gewerbebetriebe (einschließlich Innovationspark Leverkusen (IPL)),
ungenutzte Flächen im öffentlichen Raum,
zahlreiche Leerstände,
und Überhitzung des Gebietes durch hohen Versiegelungsgrad.
Mit Hilfe des so genannten „Besonderen Städtebaurechts“ soll den städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet entgegengewirkt werden.
Gleichzeitig verfügt Manfort über wichtige Potenziale, darunter die gute Erreichbarkeit, die Nähe zum Bahnhof, bestehende Wohn- und Gewerbestrukturen, soziale Einrichtungen sowie Entwicklungsmöglichkeiten auf untergenutzten Flächen.
Besonderes Städtebaurecht – was ist das?
Das besondere Städtebaurecht ist im Baugesetzbuch geregelt. Es ermöglicht Kommunen, städtebauliche Missstände in bestehenden Quartieren gezielt zu untersuchen und zu beheben. Dazu gehören zum Beispiel ein schlechter Gebäudezustand, Probleme im öffentlichen Raum, Verkehrsbelastungen oder Nutzungskonflikte.
Eine Möglichkeit, den Missständen im Quartier zu begegnen, ist die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Ein wesentlicher (erster) Schritt in diesem Zusammenhang ist eine ergebnisoffene VU.
Die VU werden durchgeführt, um auf Grundlage der aktuellen Situation im Untersuchungsgebiet entscheiden zu können, welcher Handlungsbedarf besteht und ob eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme notwendig bzw. durchführbar ist. Sie bildet somit die Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen. Dieser Handlungsbedarf wird auch unter dem Oberbegriff der „städtebaulichen Missstände“ (§ 136 Abs. 2 BauGB) zusammengefasst.
Welche rechtliche Grundlagen haben die VU?
Die rechtlichen Grundlagen sind im Baugesetzbuch (BauGB) zu finden. Für die VU sind u. a. folgende Paragraphen relevant:
§ 141 – Vorbereitende Untersuchung einschließlich Einleitung- und Bekanntmachung des Beschlusses
§ 137 – Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen
§ 138 – Auskunftspflicht der Eigentümer*innen, Mieter*innen und Pächter*innen
§ 141 i. V. m. § 15 – Zurückstellung von Baugesuchen
Wie laufen die VU ab?
Die Einleitung der VU ist nach § 141 BauGB politisch beschlossen. Für das Untersuchungsgebiet in Leverkusen-Manfort wurde der Einleitungsbeschluss durch den Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Bauen am 27.01.2025 gefasst (Vorlage 2024/3165).
Aktuell laufen die VU. Das beauftragte Planungsbüro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH aus Köln führt gemeinsam mit der Stadt Leverkusen eine Bestandsaufnahme und Bauzustandskartierung durch. Gleichzeitig werden Eigentümer*innen, Mieter*innen, Pächter*innen, Gewerbetreibende, soziale Einrichtungen und weitere Akteur*innen beteiligt. Anschließend werden die Ergebnisse ausgewertet, Handlungsbedarfe abgeleitet und mögliche Ziele und Maßnahmen formuliert. Dabei werden verschiedene Themen betrachtet wie z.B.:
Grün- und Freiflächen,
Mobilität und Verkehr,
Wohnen, Wohnumfeld und Städtebau,
Klimagerechter Städtebau,
Soziales, Demografie, Wirtschaftsstrukturen und Kultur.
Im Anschluss werden die Ergebnisse der Bestandsaufnahme und der verschiedenen Beteiligungen analysiert und festgestellt ob weitere Handlungsbedarfe in dem Gebiet vorliegen.
Wer ist an der VU beteiligt. Welche Erwartungen und Verpflichtungen stehen dahinter?
Wenn Sie im Untersuchungsgebiet Eigentümer*in, Mieter*in, Pächter*in, Nutzungsberechtigte, Gewerbetreibende, Vereine oder soziale Träger eines Grundstücks oder Gebäudes sind, oder Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile besitzen, nutzen oder verwalten – oder dieses anderweitig nutzen –, bitten wir Sie, der der Stadtverwaltung Leverkusen und dem beauftragten Planungsbüro die notwendigen Auskünfte zu geben.
Diese Informationen helfen, den Sanierungsbedarf im Gebiet festzustellen und die notwendigen Maßnahmen angemessen zu formulieren.
Einerseits sind Sie nach § 138 BauGB auskunftspflichtig z. B. zur Nutzung, zum Zustand des Gebäudes oder ob Leerstand besteht. Andererseits ist die Stadtverwaltung Leverkusen aufgefordert, Sie als Eigentümer*in, Mieter*in oder Pächter*in von der Durchführung der VU frühzeitig zu informieren und zur Mitwirkung anzuregen.
Wie werde ich als Eigentümer*in im Verfahren informiert und eingebunden?
Der Fachbereich Stadtplanung wird direkt auf alle betroffenen Eigentümer*innen zugehen und sie umfassend informieren. Die Eigentümer*innen im Untersuchungsgebiet werden schriftlich informiert und zu einer Befragung eingeladen. Zusätzlich sind Informations- und Beteiligungsangebote vorgesehen. Darüber hinaus werden die Ergebnisse in einem Abschlussbericht zusammengefasst, der nach Abschluss des VU-Verfahrens der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird.
Was bedeutet es, wenn mein Grundstück im Untersuchungsgebiet liegt? Entstehen Kosten? Gibt es bauliche Einschränkungen?
Als Eigentümer*in eines Grundstücks (oder Gebäudes) innerhalb des Gebietes der VU sind Sie unmittelbar von den Untersuchungen und Planungen betroffen. Während der Analysephase (Bestanderhebung) gibt es für Sie keine Einschränkungen in Bezug auf die Nutzung Ihres Eigentums – es geht ausschließlich um die Erhebung und Auswertung der Daten.
Für Eigentümerinnen, Mieterinnen, Pächter*innen und sonstige Nutzungsberechtigte besteht im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen eine gesetzliche Auskunftspflicht nach § 138 BauGB. Abgesehen davon bestehen für Sie als Mitwirkenden keine weiteren Verpflichtungen. Die Entwicklung der VU ist für Sie mit keinen Kosten verbunden.
Bereits mit der ortsüblichen Bekanntmachung der VU im Amtsblatt der Stadt Leverkusen am 01.08.2025 gilt § 15 BauGB (Zurückstellung von Baugesuchen) unmittelbar. Das heißt bauliche Veränderungen und Abrisse können von der Stadt Leverkusen zeitweise zurückgestellt werden, falls sie die Sanierungsziele möglicherweise beeinträchtigen würden. So kann beispielsweise auch die Entscheidung über einen Bauantrag zurückgestellt werden, um die Ergebnisse der VU abzuwarten und sicherzustellen, dass geplante Vorhaben den zukünftigen städtebaulichen Zielen nicht entgegenstehen.
Was passiert, wenn ich keine Auskünfte gebe?
Wenn jemand, der nach § 138 BauGB zur Auskunft verpflichtet ist, diese nicht erteilt, kann die Gemeinde ein Zwangsgeld verhängen, um die Auskunft durchzusetzen. Niemand ist jedoch verpflichtet, auf Fragen zu antworten, wenn er sich selbst oder enge Angehörige damit einer möglichen strafrechtlichen oder ordnungsrechtlichen Verfolgung aussetzen würde. Mehr Informationen finden Sie im § 138 Abs. 4 BauGB.
Was passiert nach einer VU? Was ändert sich dadurch?
Nach Abschluss der VU werden deren Ergebnisse ausgewertet und für die politischen Gremien und die Öffentlichkeit präsentiert. Es erfolgt keine automatische Rechtsänderung oder Einführung neuer Pflichten für die Mitwirkenden. Die VU liefert vielmehr die Entscheidungsgrundlage, ob ein förmliches Sanierungsverfahren eingeleitet wird. Ergebnis kann somit auch sein, dass keine Sanierungsmaßnahme erforderlich oder durchführbar ist. Sollte das Ergebnis der VU sein, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme folgt, wird zunächst ein förmliches Sanierungsgebiet festgelegt. Erst damit können weitergehende städtebauliche Maßnahmen und rechtliche Veränderungen eintreten. Bis dahin bleiben für interessierten und beteiligten Gruppen alle Rechte und Pflichten unverändert.
Was passiert mit meinen Daten?
Informationen zur Umsetzung der datenschutzrechtlichen Vorgaben im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen gem. Art. 13 und 14 der Datenschutzgrundverordnung:
Im Rahmen von Sanierungsverfahren gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) ist die Öffentlichkeit zu beteiligen. Es werden personenbezogene Daten verarbeitet, das bedeutet Daten werden erhoben, gespeichert, verwendet, übermittelt, zum Abruf bereitgestellt oder gelöscht. Wir gehen verantwortlich mit Ihren Daten um. Weitere Informationen zum Datenschutz finden Sie in der ErklärungPDF-Datei76,36 kB.
Hinweis: Für einzelne Beteiligungsangebote, insbesondere Online-Befragungen, gelten ergänzende Datenschutzhinweise, die unmittelbar beim jeweiligen Angebot bereitgestellt werden.
Ich habe Fragen oder Anregungen zur VU. An wen kann ich mich wenden?
Es besteht die Möglichkeit, das für Manfort zuständige Team der Stadtverwaltung Leverkusen mit Fragen, Kommentaren oder Anliegen zu kontaktieren. Schreiben Sie hierzu eine Mail an manfortstadt.leverkusende. Nach Erhalt Ihrer Anfrage bemühen wir uns, Ihnen so schnell wie möglich eine Antwort zu geben.
Das Amtsblatt enthält Satzungen, Pläne, Ausschreibungen, Beschlüsse oder andere Mitteilungen , die laut Gesetz öffentlich bekannt gemacht werden müssen. Es kann als Newsletter abonniert werden.
