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Planen und Bauen
Vorbereitende Untersuchung
Manfort entwickeln: Die Vorbereitende Untersuchung (VU) dient dazu, die aktuelle Situation des ausgewählten Gebiets umfassend zu erfassen, den Handlungsbedarf zu prüfen und die Ursachen sowie Zusammenhänge der bestehenden Mängel zu verstehen.
Verkehr auf der Gustav-Heinemann-Straße
Zwei Dinge greifen ineinander
Zwei Dinge werden dabei ineinandergreifen. Zum einen die "Vorbereitende Untersuchung" (VU). Sie ist ein Instrument des Besonderen Städtebaurechts. Zum anderen ist angedacht, für Manfort ein Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept, kurz ISEK, zu erarbeiten. Dabei handelt es sich um eine Art übergreifenden Masterplan. Er führt unter anderem Maßnahmen und Projekte auf, die zu einer positiven Entwicklung im Stadtteil beitragen. Durch das ISEK soll Missständen im Stadtteil mit wirksamen Maßnahmen und Projekten begegnet werden. Für deren Umsetzung sollen Fördermittel, unter anderem aus der Städtebauförderung, eingeworben werden.
Insgesamt geht es darum, zunächst die Ausgangs- und Problemlagen in Manfort zu betrachten. Diese müssen aufgezeigt, analysiert und dann ergebnisorientiert bearbeitet werden. Anschließend sollen - Konkrete, langfristig wirksame und vor allem lokal abgestimmte Lösungen sowie - Handlungsschwerpunkte für bestehende städtebauliche, funktionale, sozialräumliche und sozioökonomische Defizite - und Anpassungserfordernisse aufgezeigt werden.
Als erster Schritt im Zuge der städtebaulichen Entwicklung in Manfort wird in dem abgegrenzten Untersuchungsbereich eine VU durchgeführt.
Vorbereitende Untersuchung (VU)
Eine Vorbereitende Untersuchung (kurz VU) ist ein stadtplanerisches Instrument aus dem besonderen Städtebaurecht und einer der ersten Schritte eines städtebaulichen Sanierungsverfahrens. Es handelt sich um eine umfassende Analyse eines ausgewählten spezifischen Stadtbereichs oder Quartiers, in dem die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse betrachtet und bewertet werden.
Mit einer VU prüft die Stadtplanung, ob ein bestimmtes Gebiet städtebaulich verbessert werden sollte – zum Beispiel, weil Gebäude, Straßen oder öffentliche Plätze erneuert werden müssen. Die Untersuchung ist dabei ergebnisoffen: Es steht also am Anfang noch nicht fest, ob tatsächlich etwas verändert wird oder nicht. Wenn sich zeigt, dass Handlungsbedarf besteht, wird die Stadtplanung gemeinsam mit Fachleuten unter Einbindung der Bürgerinnen und Bürger konkrete Ziele und Maßnahmen erarbeiten, wie das Gebiet verbessert werden kann.
Eine VU beinhaltet:
Eine VU bedeutet:
Sie überprüft, ob städtebauliche Erneuerung oder Verbesserung eines Stadtgebietes notwendig ist.
keine unmittelbaren bauliche Eingriffe
Sie sammelt Angaben und Daten zu Gebäuden und Grundstücken
keine Wertsteigerung der Immobilie
Sie gewinnt und bewertet Grundlagen, um soziale und städtebauliche Verhältnisse beurteilen zu können.
keine Verdrängung der eingesessenen Bevölkerung
Mit ihr werden Entscheidungen von besonderen Maßnahmen für die Sanierung des Gebietes getroffen.
keine Festlegung eine Sanierungsverfahrens
Ein ergebnisoffener Bericht wird erstellt.
Nach dem Ende der Untersuchung wird entschieden, ob eine sogenannte "Sanierungssatzung" nötig ist – das ist ein rechtliches Instrument, mit dem die Stadt gezielt Verbesserungen im Gebiet umsetzen kann. Es kann aber auch sein, dass andere Möglichkeiten besser geeignet sind.
In jedem Fall hilft die Untersuchung, die Potenziale von Manfort zu erkennen und passende Wege für eine positive Entwicklung zu finden.
Das Untersuchungsgebiet
Untersucht wird eine rund 19 Hektar große Fläche zwischen der Bundesautobahn A3 im Westen, der Kieler Straße im Norden, der Bahntrasse Köln-Wuppertal im Osten und der Pfeilshofstraße im Süden.
Der Untersuchungsbereich umfasst im Wesentlichen die Fläche zwischen der Bundesautobahn A3 im Westen, der Kieler Straße im Norden, der Bahntrasse Köln-Wuppertal im Osten und der Pfeilshofstraße im Süden. Die in Rede stehende Fläche beläuft sich auf ca. 19 ha.
Warum wird dieser Bereich betrachtet?
Das Untersuchungsgebiet ist schon länger durch unterschiedliche städtebauliche Fehlentwicklungen geprägt. Diese Fehlentwicklungen haben auch Auswirkungen auf seine langfristige Funktionsfähigkeit. Zu nennen sind beispielsweise
eine Überlastung des inneren Erschließungssystems, insbesondere aufgrund des Verkehrs des großflächigen Einzelhandels,
Lärmbelästigung und Luftverschmutzung durch das hohe Verkehrsaufkommen,
sanierungsbedürftiger Gebäudebestand (sowohl städtische als auch nicht-städtisches Eigentum)
zahlreiche Industrie- und Gewerbebetriebe (einschließlich Innovationspark Leverkusen (IPL)),
ungenutzte Flächen im öffentlichen Raum.
zahlreiche Leerstände
Überhitzung des Gebietes durch hohen Versiegelungsgrad
Mit Hilfe des so genannten „Besonderen Städtebaurechts“ soll den städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet entgegengewirkt werden.
Besonderes Städtebaurecht – was ist das?
Im Baugesetzbuch (BauGB) ist ab § 136 das so genannte „Besondere Städtebaurecht“ verankert, das über die kommunale Bauleitplanung (z. B. Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) als „Allgemeines Städtebaurecht“ hinausgeht. Im Mittelpunkt des besonderen Städtebaurechts steht der Umgang sowohl mit dem städtebaulichen Bestand als auch mit den Missständen, die in einem Quartier entstanden sind. Ziel ist es, diese städtebaulichen Missstände und/oder Funktionsschwächen in einem Quartier umzubauen, zu erneuern oder gezielt zu entwickeln und letztlich zu beheben. Bei Funktionsschwächen handelt es sich beispielsweise um Beeinträchtigungen des ruhenden oder fließenden Verkehrs oder eine mangelhafte Ausstattung des Quartiers mit Grün- und Freizeitflächen. Zu Substanzschwächen zählen u. a. ein schlechter Gebäudezustand, eine schlechte Zugänglichkeit von Grundstücken oder Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzungen.
Eine Möglichkeit, den Missständen im Quartier zu begegnen, ist die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme. Ein wesentlicher (erster) Schritt in diesem Zusammenhang ist eine ergebnisoffene vorbereitende Untersuchung (VU).
Welches Ziel hat die VU?
Die VU wird durchgeführt, um auf Grundlage der aktuellen Situation im Untersuchungsgebiet entscheiden zu können, welcher Handlungsbedarf besteht und ob eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme notwendig bzw. durchführbar ist. Sie bildet somit die Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen. Dieser Handlungsbedarf wird auch unter dem Oberbegriff der „städtebaulichen Missstände“ (§ 136 Abs. 2 BauGB) zusammengefasst.
Welche rechtliche Grundlagen hat die VU?
Die rechtlichen Grundlagen sind im Baugesetzbuch (BauGB) zu finden. Für die VU sind u. a. folgende Paragraphen relevant:
§ 141 – Vorbereitende Untersuchung einschließlich Einleitung- und Bekanntmachung des Beschlusses
§ 137 – Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen
§ 138 – Auskunftspflicht der Eigentümer*innen, Mieter*innen und Pächter*innen
§ 141 i. V. m. § 15 – Zurückstellung von Baugesuchen
Wie läuft eine VU ab?
In einem ersten Schritt wird die Einleitung über die VU nach § 141 BauGB politisch beschlossen. Für das Untersuchungsgebiet in Leverkusen-Manfort wurde der Einleitungsbeschluss durch den Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Bauen am 27.01.2025 gefasst (Vorlage 2024/3165).
Anschließend wird eine Bestandsaufnahme des Untersuchungsgebiets in Form einer Bauzustandskartierung gemacht. Ein Teil der Vorarbeiten wird durch städtische Mitarbeiter*innen durchgeführt. Die Ergebnisse werden dann von einem noch zu beauftragenden Planungsbüro weiterverwendet, das die VU mit entsprechendem Fachwissen weiter durchführt. Dabei werden verschiedene Themen betrachtet wie z.B.:
Grün- und Freiflächen,
Mobilität und Verkehr,
Wohnen, Wohnumfeld und Städtebau,
Klimagerechter Städtebau,
Soziales, Demografie, Wirtschaftsstrukturen und Kultur.
Im Anschluss werden die Ergebnisse der Bestandsaufnahme und der verschiedenen Beteiligungen analysiert und festgestellt ob weitere Handlungsbedarfe in dem Gebiet vorliegen.
Wer ist an der VU beteiligt. Welche Erwartungen und Verpflichtungen stehen dahinter?
Wenn Sie im Untersuchungsgebiet Eigentümer*in, Mieter*in, Pächter*in, Nutzungsberechtigte, Gewerbetreibende, Vereine oder soziale Träger eines Grundstücks oder Gebäudes sind, oder Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile besitzen, nutzen oder verwalten – oder dieses anderweitig nutzen –, bitten wir Sie, der der Stadtverwaltung Leverkusen und dem beauftragten Planungsbüro die notwendigen Auskünfte zu geben. Diese Informationen helfen uns, den Sanierungsbedarf im Gebiet festzustellen und die notwendigen Maßnahmen angemessen zu formulieren. Einerseits sind Sie nach § 138 BauGB auskunftspflichtig z. B. zur Nutzung, zum Zustand des Gebäudes oder ob Leerstand besteht. Andererseits ist die Stadtverwaltung Leverkusen aufgefordert, Sie als Eigentümer*in, Mieter*in oder Pächter*in von der Durchführung der VU frühzeitig zu informieren und zur Mitwirkung anzuregen.
Wie werde ich als Eigentümer*in im Verfahren informiert und eingebunden?
Der Fachbereich Stadtplanung wird direkt auf alle betroffenen Eigentümer und Eigentümerinnen zugehen und sie umfassend informieren. So erfolgt z. B. die schriftliche Einladung zu einer Informationsveranstaltung für Eigentümer und Eigentümerinnen.
Die Ergebnisse der VU werden im Rahmen einer Abschlussveranstaltung, die zwischen der FB und dem beauftragten Planungsbüro koordiniert wird, öffentlich vorgestellt. Darüber hinaus werden die Ergebnisse in einem Abschlussbericht zusammengefasst, der nach Abschluss des VU-Verfahrens der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird.
Was bedeutet es, wenn mein Grundstück im Untersuchungsgebiet liegt? Entstehen Kosten? Gibt es bauliche Einschränkungen?
Als Eigentümer oder Eigentümerin eines Grundstücks (oder Gebäudes) innerhalb des Gebietes der VU sind Sie unmittelbar von den Untersuchungen und Planungen betroffen. Während der Analysephase (Bestanderhebung) gibt es für Sie als Eigentümer oder Eigentümerin keine Einschränkungen in Bezug auf die Nutzung Ihres Eigentums – es geht ausschließlich um die Erhebung und Auswertung der Daten.
Abgesehen von der oben genannten Auskunftspflicht bestehen für Sie als Mitwirkende keine weiteren Verpflichtungen. Die Entwicklung der VU ist für Sie mit keinen Kosten verbunden. Bereits mit der ortsüblichen Bekanntmachung der VU im Amtsblatt der Stadt Leverkusen am 01.08.2025 gilt § 15 BauGB (Zurückstellung von Baugesuchen) unmittelbar. Das heißt bauliche Veränderungen und Abrisse können von der Stadt Leverkusen zeitweise zurückgestellt werden, falls sie die Sanierungsziele möglicherweise beeinträchtigen würden. So kann beispielsweise auch die Entscheidung über einen Bauantrag zurückgestellt werden, um die Ergebnisse der VU abzuwarten und sicherzustellen, dass geplante Vorhaben den zukünftigen städtebaulichen Zielen nicht entgegenstehen.
Was passiert, wenn ich keine Auskünfte gebe?
Wenn jemand, der nach § 138 BauGB zur Auskunft verpflichtet ist, diese nicht erteilt, kann die Gemeinde ein Zwangsgeld verhängen, um die Auskunft durchzusetzen. Niemand ist jedoch verpflichtet, auf Fragen zu antworten, wenn er sich selbst oder enge Angehörige damit einer möglichen strafrechtlichen oder ordnungsrechtlichen Verfolgung aussetzen würde. Mehr Informationen finden Sie im § 138 Abs. 4 BauGB.
Was passiert nach einer VU? Was ändert sich dadurch?
Nach Abschluss der VU werden deren Ergebnisse ausgewertet und für die politischen Gremien und die Öffentlichkeit präsentiert. Es erfolgt keine automatische Rechtsänderung oder Einführung neuer Pflichten für die Mitwirkenden. Die VU liefert vielmehr die Entscheidungsgrundlage, ob ein förmliches Sanierungsverfahren eingeleitet wird. Ergebnis kann somit auch sein, dass keine Sanierungsmaßnahme erforderlich oder durchführbar ist. Sollte das Ergebnis der VU sein, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme folgt, wird zunächst ein förmliches Sanierungsgebiet festgelegt. Erst damit können weitergehende städtebauliche Maßnahmen und rechtliche Veränderungen eintreten. Bis dahin bleiben für interessierten und beteiligten Gruppen alle Rechte und Pflichten unverändert.
Was passiert mit meinen Daten?
Informationen zur Umsetzung der datenschutzrechtlichen Vorgaben im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen gem. Art. 13 und 14 der Datenschutzgrundverordnung:
Im Rahmen von Sanierungsverfahren gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) ist die Öffentlichkeit zu beteiligen. Es werden personenbezogene Daten verarbeitet, das bedeutet Daten werden erhoben, gespeichert, verwendet, übermittelt, zum Abruf bereitgestellt oder gelöscht. Wir gehen verantwortlich mit Ihren Daten um. Weitere Informationen zum Datenschutz finden Sie in der ErklärungPDF-Datei76,36 kB.
Ich habe Fragen oder Anregungen zur VU. An wen kann ich mich wenden?
Es besteht die Möglichkeit, das für Manfort zuständige Team der Stadtverwaltung Leverkusen über unser Kontaktformular mit Fragen, Kommentaren oder Anliegen zu kontaktieren. Nach Erhalt Ihrer Anfrage bemühen wir uns, Ihnen so schnell wie möglich eine Antwort zu geben.
Bebauungspläne und das Baulandkataster sind maßgeblich für die Stadtentwicklung. Was sonst noch nötig ist sowie wichtige Informationen sind hier zusammengestellt.
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Durch Stadtbegrünung machen wir Leverkusen widerstandsfähig gegen den Klimawandel. Durch eine nachhaltige Architektur- und Stadtgestaltung passen wir uns an zunehmende Wetterextreme an.
